20世紀にショッピングセンターの発展を促進した経済モデルは、その存続可能性を失いつつあります。したがって、これらの優れた建築ブロックや駐車場のテンプレートがどうあるべきかを再考する時期が来ています[+]。
小売業者やショッピング モールのオーナーにとって、2020 年は再編と激動の年になります。12月1日現在、CoStarグループは11,157店舗を閉店した。
11月には、2つの大手不動産投資信託であるCBLプロパティーズとペンシルベニア・リアル・エステート・インベストメント・トラスト（PREIT）が破産を申請するという別の大失敗が起きた。二人はかつて、この国に健全で豊かな中産階級が存在していた時代に、かつて健全だった中産階級市場を占拠したことがある。この 2 つのプレーヤーは、アンカーの JC ペニー、シアーズ、ロード & テイラーの本拠地であり、現在苦境に陥ったり失敗したりしている数十の専門小売業者の本拠地でもあります。
真ん中の混乱は一人ではありません。スタンダード・アンド・プアーズ・マーケット・インテリジェンス・コーポレーション（S&P マーケット・インテリジェンス）は、2020 年 12 月の「定量的調査概要」を発表しました。これには、5 つの最大規模の不動産投資信託（Macerich Co MAC）、ブルックフィールド・リアル・エステート・インベストメント・トラスト、ワシントン・プライム・グループ WPG、サイモンが含まれていますReal Estate Grou SPG p と Taubman Center の TCO も同様に厳しいです。彼らは、5 人全員が以下の有害な組み合わせの影響を受けていると主張しています: 1) 破産アンカーとプロテナントの集中、2) 建築許可活動の減少、3) 通行量の減少、4) 高いレバレッジ比率。最近のブルームバーグの記事では、商業用不動産の不良販売が市場に流入し、2025年までに3,210億ドルに達する可能性があると述べています。
新型コロナウイルス感染症は、消費者の行動における歴史的な転換点とみなされるかもしれません。パンデミックという共通の経験により、買い物客はよりつながりを感じています。アクセンチュア ACN によると、パンデミックにより消費意識が高まり、地元で購入したいという欲求が高まっています。
文化や社会として、私たちの時間とお金を奪い合う緊急の新しいニーズが数多くあります。ショッピング モールの長期的なニーズの多くは、現在、より効果的かつ効率的な方法で満たされています。多くの人が閉店するのは避けられず、どれくらいの期間、どれくらいの期間で見積もられるかは変動するが、B、C、D モールが最も脆弱である。良いニュースは、豊かな想像力があれば、「秋までの店内」で最高の神殿を明日のニーズに合わせて再設計できるということです。ただし、これには大きな概念の変更が必要になります。
20世紀にショッピングセンターの発展を促進した経済モデルは、その存続可能性を失いつつあります。かつて配送料を支払っていた「フリーライダー」デパートのアンカーや専門小売チェーンは、今や絶滅危惧種となっている。したがって、これらの巨大な建築ブロックや駐車場のテンプレートがどのようなものになるのかを再考する時期に来ています。
ユニファイドコマースやミックスリテールの世界では、店舗の役割は変わりつつありますが、それは同じことです。「ニューリテール」は、保管や取引の小売ではなく、探索や体験の小売を重視します。これは、ブランドの物理的表現と仮想的表現の間の新しい関係を告げるものです。
インターネットが多くの重労働を負うようになったことで、立地や店舗数の点で不動産に対する需要が変化しました。BOF の「State of Retailing 2021」のレポートによると、小売業者は現在および将来の流通拠点だけでなく、物理的な不動産を顧客獲得費用として扱う必要があります。これらは、今日のショッピング モールを再考するための私の考慮事項トップ 10 です。
1. 静的なものから動的なものへ、受動的なものから能動的なものへ、インターネットはすべてのブランドのアクセス ポイントとなり、ソーシャル メディアは好みと信頼を決定するものになりました。その結果、人々にショッピングモールに行く動機を与えることが新たな課題となっています。家主は今後、「ニュー・リテール・シアター」の共同プロデューサーにならなければなりません。製品ベースの静的な小売は、ソリューションベースの動的なデモンストレーションと顧客コンサルティングに置き換えられます。これらは特定のライフスタイル、人口統計、情熱をターゲットにしており、ソーシャル メディアやインフルエンサー マーケティングと歩調を合わせる必要があります。
ショーフィールズはその好例であり、「新しいデパート」と考えられています。このコンセプトは、発見に重点を置き、物理的な小売とデジタル小売を結び付けます。同社の使命志向のデジタル ファースト ブランドは、顧客がスマートフォンでショッピングできるように綿密に計画されています。ショーフィールズは、ブランドと専門コンサルタントを結び付けるライブショッピングイベントを毎週開催することでソーシャルコマースも取り入れています。
体験を重視するのはデジタルローカルブランドだけではありません。20 世紀の体験型小売店であるナイキ NKE の著者は、店内でのワークショップやアクティビティを含む「毎週のスポーツ活動」に重点を置き、150 ～ 200 の小規模な新しい店舗を建設することを計画しています。どちらのコンセプトも、アナログとデジタルの発見を融合させたものです。
2.小売インキュベーター - 古き良き時代、モールのリース代理店は小売業者にスペースを懇願するだけでした。新規小売では役割が逆になります。家主には、次世代の小売業の新興企業の共同創設者となる責任があります。
景気低迷は小売起業家の新たなラウンドを引き起こし、失われた過剰なブランドをユニークなニッチ製品に置き換える可能性がある。これらのデジタルネイティブなスタートアップは、中心部の交通を促進するために必要な DNA 素材となるでしょう。ただし、これが機能するには、参入障壁がオンライン アクティベーションとほぼ同じくらい単純である必要があります。これには、リスク報酬を貸手と借手が分担するという「新しい数学」が必要になります。基本家賃は過去のものとなり、より高い家賃の割合やデジタル売上の帰属計算式に取って代わられるかもしれません。
3.小売再販は新たなファンと出会う - この10年間で中古品がファストファッションに取って代わるため、Poshmark、Thredup、RealReal REAL、Tradesyなどのブランドは、持続可能性を懸念するミレニアル世代やZ世代が最優先事項となっています。オンライン再販業者の ThredUp によると、2029 年までにこの市場の総額は 800 億米ドルに達すると予想されています。これにより、ショッピングモールやショッピングセンターは、常に変動する在庫を提供し、サプライヤーを交代させる「小売再販市場」を確立するよう奨励されることになる。
小売再販は、より多くの収益機会も提供します。地元のデザイナー、ファッショニスタ、影響力のある人々を採用してスタジオを設立し、スタイルを再設計し、顧客の「発見」をパーソナライズすることで、製品の価値提案を強化できる可能性があります。手工芸品、継承、本物志向の発展に伴い、この新しいタイプの「再カスタマイズ」が本格化する準備が整います。
中古品の価格は象徴的なものであるため、これらの商品をパーソナライズすることで価値が高まると同時に、収益性の高いプロフィットセンターとなり、雇用が創出されます。また、リカスタマイズ小売業者は、かつて誰かが愛したファッションを「一点物」で再生産することで復活させることができます。新しい家内工業は、店舗とクリエイティブスタジオの境界を曖昧にするだろう。重要なのは、ソーシャルメディアとうまく統合し、持続可能性を重視していることです。
4. メーカー市場と小売 - ハンドメイド、ハンドメイド、限定生産商品の人気により、メーカー市場 Etsy ETSY は天文学的な成長を遂げました。4月以来、同社は5,400万枚のマスクを販売し、2020年の売上高は70％増加し、株価は300％上昇した。Etsy は本物への欲求を満たすことで、多くの買い手と売り手をしっかりと魅了してきました。Etsy の CEO であるジョシュ・シルバーマンは、経済的エンパワーメント、ジェンダーと民族の多様性、カーボンニュートラルなど、いくつかの重要な問題に焦点を当てることを提案しました。
小売業界は、製品のカスタマイズとパーソナライゼーションを促進する Shinola を含む、いくつかの成長ブランドの中核となっています。最終的に、再設計されたショッピング センターは、既存の伝統的なブランドと新しい小売店の間のギャップを埋める必要があります。
5. 土地利用、活用されていない資産、場所の創造 - 消費者行動、変化する消費パターン、安全な社会化への欲求など、ショッピング モールの再生とその持続可能性への道に関連する方法は無数にあります。
建築家ビクター・グルーエンのサウスダル・イー・ショッピングセンターのビジョンはまだ実現していないが、これは今世紀半ばの優れた屋内ショッピングセンターである。当初の計画には、歩きやすい公園のような環境に庭園、歩道、住宅、コミュニティの建物を開発することが含まれていました。再設計されたショッピングモールは、このビジョンをより忠実に模倣することになります。
再設計されたショッピングモールでの顧客体験を再考するだけでなく、建物、敷地、土地利用も再考する必要があります。空き家やあまり活用されていない建物を「同じもの」で埋めるだけで成功した例はほとんどありません。その結果、私たちは「活用されていない資産の再配置」という大げさな領域に入りました。要するに、全体を保全するために部分販売を始める必要があると思いますが、全体的に見て。
設立以来、多くのショッピング センターが占める近隣の郊外コミュニティの密度が高まるにつれて、ウォーキングが復活の要因となってきました。モールの内側の硬い殻を剥がして、歩行者がよりアクセスしやすくする必要があります。内外装を通じた一年中集まる集会の場は、活力を高めると同時に、周囲のコミュニティの延長となるでしょう。
6. 複合用途の再開発 - これらのショッピング センターの次の反復が形になり始めていることを確認するために、あまり遠くに行く必要はありません。多くは複合用途物件になっています。空いていたアンカー店舗はフィットネスセンター、コワーキングスペース、食料品店、クリニックに改装される。
毎日 10,000 人の国民が 65 歳になります。小型化や老後化に伴い、集合住宅の需要も大きい。これにより、都市部や郊外では集合住宅の建設がブームとなっている。一部のショッピングモールでは、埋まりすぎた駐車スペースがアパートやマンションの建設のために売却されている。さらに、少なくとも自宅で働く人が増えているため、独身者や共働き夫婦の需要も高まっています。
7. コミュニティガーデン - 持ち家所有から家賃削減への移行は、メンテナンスの必要のない気楽な生活を意味します。しかし、多くの空き巣高齢者にとって、これはかつて愛した庭や土地とのつながりを失うことも意味する。
こうしたショッピングモールの敷地の一部が駐車場から公園や歩道に復元される中で、コミュニティガーデンの導入は自然なことのように思えます。近隣の住宅に小さな土地を提供することで、環境や地域社会への参加を増やすことができると同時に、人々が花、ハーブ、野菜を栽培する汚れた手を許すことができます。
8. ゴーストキッチンと食堂 - この流行により、全国の無数のレストランが損失を被りました。安全に集まることができたら、飲食業界を始める方法を見つけなければなりません。
これは、架空のキッチンや食堂を作成して、屋内と屋外の大きなダイニング エリアにスペースを再配分するよりも優れています。これらは、定期購入の食事の機会を継続的に提供するために、地元の有名シェフがローテーションする場所になる可能性があります。さらに、特別に調整された食事を周囲のコミュニティに提供することもできます。これらの料理のアイデアは、敷地内に点在する新しい体験型小売スペースと完全に一致しています。
9. 店舗から食卓までの農場 - 当社のショッピング センターの多くは集中した場所にあるため、多くの食料品店から遠くありません。これらの食料品店では、輸送や取り扱いに関連した農産物の劣化に対処することがよくあります。ただし、数百マイルの貨物を輸送する場合の財務コストや炭素コストの計算はまだ始まっていません。
ショッピング モールのサイトは、食糧不安、食料不足、農産物価格の高騰に苦しむ国に多大な貢献をすることができます。このパンデミックにより、サプライチェーンの脆弱性に対する懸念が高まっています。実際、あらゆる分野の企業が「サプライチェーンの冗長性」に投資しています。冗長性は優れていますが、制御効果は優れています。
私が過去にレポートしたように、水耕栽培園は、輸送用コンテナをリサイクルして作られた水耕栽培園であっても、さまざまな野菜を普及させる最も効果的で環境的に持続可能な手段となっています。廃止されたシアーズ オートモーティブ センターの敷地内では、年間を通じて近くの食料品店や地元のキッチンに新鮮な野菜を提供できます。これにより、コスト、損害、市場投入までの時間が削減されると同時に、かなりのカーボン オフセットも提供されます。
10. ラストワンマイルの効率性 - パンデミックが多くの小売業者に教えているように、電子商取引の急速な発展は、BO のあらゆる側面に実装上の課題と急速な発展をもたらしました。BOPIS (オンラインで購入し、実店舗で受け取る) と BOPAC (オンラインで購入し、道端で受け取る) は両方とも、迅速な導入と非接触型導入の分岐点となっています。パンデミックが収束しても、この状況は収まりません。
こうした傾向により、地域密着型のマイクロ流通センターや顧客返品センターに新たな要件が課せられています。効率的なピックアップ サービスにより、ショッピング センター全体にサービスを提供する新しい天蓋付きドライブが誕生します。さらに、安全で効果的なサービスを実現するために、顧客の到着を識別できる地理位置情報アプリケーションと関連付けることもできます。
フルフィルメントコストを削減するために、Amazon AMZN ほどラストワンマイルのサポートを必要とするものはありません。Target TGT や Walmart WMT と一致しており、後者は同日または翌日の配送効率を高めるマイクロフルフィルメントセンターとして店舗を利用することに優れています。
地域限定の小規模流通拠点に対する継続的な需要は、再設計されたショッピング センターにとって双方にとって有利となる可能性があります。最良の不動産は、隠れたアンカーの売却と、物理的なショッピング センターへの新しいインフラ投資を組み合わせることができます。
私は小売業の「没入型」成長の産物であり、前世紀半ばのアメリカ人実業家の息子です。私は父と叔父が偶然の小売店からブランドへと変貌するのを目撃してきました。
私は小売業の「没入型」成長の産物であり、前世紀半ばのアメリカ人実業家の息子です。私は、父と叔父が偶然の小売店からブランド構築者へと変貌するのを目撃してきました。それが、小売プランナー、トレンド予測者、講演者、ライターとしての私の 40 年にわたるキャリアの原点となりました。絶え間なく変化する小売業界に関する洞察を 3 大陸の視聴者と共有できることを非常にうれしく思います。2015 年に IBPA 賞を受賞した出版物『RETAIL SCHMETAIL, One Hundred Years, Two Immigrants, Three Generations, Four Hundred Projects』では、私は「初期段階」や顧客、小売業界のレジェンド、変革エージェントから学んだ教訓を文書化しました。現在のセミリタイアの見通しが立たない状況で、私は LinkedIn グループ RETAIL SPEAK を管理し、あらゆる乗り物に対する生涯にわたる情熱を育んでいます。
投稿時間: 2021 年 1 月 6 日