Het economische model dat de ontwikkeling van winkelcentra in de 20e eeuw bevorderde, verliest zijn levensvatbaarheid.Daarom is het tijd [+] om te heroverwegen wat deze uitstekende bouwstenen en parkeerterreinsjablonen zouden moeten worden.
Voor retailers en eigenaren van winkelcentra is 2020 een jaar van reorganisatie en turbulentie.Per 1 december heeft de CoStar Group 11.157 winkels gesloten.
Een ander fiasco kwam in november, toen twee grote vastgoedbeleggingsfondsen CBL Properties en Pennsylvania Real Estate Investment Trust (PREIT) faillissement aanvroegen.Ooit bezetten ze samen de ooit gezonde middenklassemarkt, toen het land nog een gezonde en welvarende middenklasse had.Deze twee spelers zijn de thuisbasis van topspelers JC Penney, Sears en Lord & Taylor en tientallen professionele retailers die nu in de problemen zitten of failliet gaan.
De chaos in het midden is niet de enige.Standard & Poor's Market Intelligence Corporation (S&P Market Intelligence) heeft zojuist zijn “Quantitative Research Summary” voor december 2020 vrijgegeven, waarin de vijf grootste vastgoedbeleggingstrusts (Macerich Co MAC), Brookfield Real Estate Investment Trust, Washington Prime Group WPG, Simon De TCO van Real Estate Grou SPG p en Taubman Center zijn even somber.Ze beweren dat alle vijf de mensen worden getroffen door de volgende giftige combinatie: 1) een hoge concentratie van faillissementsankers en professionele huurders, 2) een afname van de activiteit op het gebied van bouwvergunningen, 3) een afname van het voetgangersverkeer en 4) een hoge schuldenlast.In een recent Bloomberg-artikel wordt gesteld dat er waarschijnlijk slechte verkopen van commercieel onroerend goed naar de markt zullen stromen, tot 321 miljard dollar in 2025.
COVID-19 kan worden gezien als een historisch keerpunt in het consumentengedrag.Door de algemene ervaring van de pandemie voelen consumenten zich meer verbonden.Volgens Accenture ACN heeft de pandemie geleid tot een bewuster consumentisme en een verlangen om lokaal te kopen.
Als cultuur en samenleving zijn er veel dringende nieuwe behoeften die strijden om onze tijd en geld.Aan veel van de langetermijnbehoeften van winkelcentra wordt nu op effectievere en efficiëntere wijze voldaan.Het is onvermijdelijk dat veel mensen hun deuren zullen sluiten, en de schattingen zullen veranderen hoeveel en hoe lang, maar de B-, C- en D-winkelcentra zijn het meest kwetsbaar.Het goede nieuws is dat met veel fantasie de beste tempel in de ‘winkel tot de herfst’ opnieuw kan worden ontworpen om aan de behoeften van morgen te voldoen.Dit vergt echter een grote conceptuele verandering.
Het economische model dat de ontwikkeling van winkelcentra in de 20e eeuw bevorderde, verliest zijn levensvatbaarheid.‘Free rider’ warenhuisankers en gespecialiseerde winkelketens die ooit voor de verzending betaalden, zijn bedreigde diersoorten geworden.Daarom is het tijd om te heroverwegen wat deze enorme bouwstenen en parkeerterreinsjablonen zullen worden.
In de wereld van verenigde handel of gemengde detailhandel is de rol van de winkel aan het veranderen, maar hetzelfde geldt.“Nieuwe retail” legt niet de nadruk op opslag of transactieretail, maar legt de nadruk op exploratie- of belevingsretail.Dit luidt een nieuwe relatie in tussen de fysieke en virtuele manifestaties van het merk.
Nu internet veel werk op zich neemt, is de vraag naar onroerend goed veranderd in termen van locatie en aantal winkels.Volgens het rapport in BOF's “State of Retailing 2021″ moeten retailers hun fysieke onroerend goed nu behandelen als kosten voor klantenwerving, en niet alleen als huidige en toekomstige distributiepunten.Dit zijn mijn tien belangrijkste overwegingen bij het opnieuw vormgeven van de hedendaagse winkelcentra.
1. Van statisch tot dynamisch, van passief tot actief: internet is het toegangspunt voor alle merken geworden, en sociale media zijn de scheidsrechter van smaak en vertrouwen geworden.Als gevolg hiervan is het motiveren van mensen om naar winkelcentra te gaan een nieuw spel geworden.De verhuurder moet nu coproducent worden van het “Nieuwe Retail Theater”.Productgebaseerde statische retail zal worden vervangen door oplossingsgerichte dynamische demonstraties en klantconsultatie.Deze zullen zich richten op specifieke levensstijlen, demografische gegevens en passies, en moeten gelijke tred houden met sociale media en influencer marketing.
Showfields is een goed voorbeeld en wordt beschouwd als het “nieuwe warenhuis”.Het concept verbindt fysieke retail en digitale retail, met de focus op ontdekken.Hun missiegerichte digitale eerste merk is zorgvuldig gepland om klanten in staat te stellen met hun smartphones te winkelen.Showfields omarmt ook sociale commercie door wekelijkse live winkelevenementen te organiseren die merken in contact brengen met deskundige adviseurs.
Het zijn niet alleen digitale lokale merken die zich richten op beleving.De auteur van Nike NKE, een belevingswinkel uit de 20e eeuw, is van plan 150 tot 200 kleine nieuwe winkels te bouwen, met een sterke nadruk op ‘wekelijkse sportactiviteiten’, waaronder workshops en activiteiten in de winkel.Beide concepten combineren analoge en digitale ontdekking.
2. Winkelincubators: vroeger smeekten winkelverhuurbedrijven alleen maar om ruimte bij detailhandelaren.In de nieuwe detailhandel zijn de rollen tegengesteld.De verhuurder krijgt de verantwoordelijkheid om mede-schepper te worden van de volgende generatie retailstartups.
De economische neergang kan leiden tot een nieuwe ronde van ondernemers in de detailhandel, waarbij overtollige verloren merken worden vervangen door unieke nicheproducten.Deze digitaal native startups zullen het DNA-materiaal worden dat nodig is om het verkeer in het centrum te stimuleren.Om dit te laten werken, moeten de toetredingsdrempels echter bijna net zo eenvoudig zijn als online activering.Dit zal enige “nieuwe wiskunde” vereisen, waarbij de risico-beloning wordt gedeeld door de verhuurder en de huurder.De kale huur behoort mogelijk tot het verleden en wordt mogelijk vervangen door hogere huurpercentages en enkele digitale verkoopattributieformules.
3. Retailwederverkoop ontmoet nieuwe volgers - aangezien tweedehands goederen de fast fashion in het huidige decennium zullen vervangen, zijn merken als Poshmark, Thredup, RealReal REAL en Tradesy millennials en generatie Z geworden die zich zorgen maken over duurzaamheid.Volgens online reseller ThredUp zal de totale waarde van deze markt in 2029 naar verwachting 80 miljard dollar bedragen.Dit zal winkelcentra en winkelcentra stimuleren om “retail-wederverkoopmarkten” op te zetten die voortdurend wisselende voorraden aanbieden en zelfs leveranciers wisselen.
Wederverkoop in de detailhandel biedt ook meer winstmogelijkheden.Het werven van lokale ontwerpers, fashionista's en invloedrijke mensen om studio's op te zetten om stijlen opnieuw te ontwerpen en 'ontdekkingen' van klanten te personaliseren, kan de waardepropositie van het product verbeteren.Met de ontwikkeling van trends op het gebied van handwerk, erfgoed en authenticiteit zal dit nieuwe type ‘heraanpassing’ klaar zijn om van start te gaan.
Omdat de kosten van tweedehands goederen symbolisch zijn, zal het personaliseren van deze goederen hun waarde vergroten en tegelijkertijd een zeer winstgevend winstcentrum worden en banen creëren.Bovendien kan een opnieuw op maat gemaakte detailhandelaar een mode waar iemand ooit van hield nieuw leven inblazen door een “eenmalige” herproductie.De nieuwe huisnijverheid zal de grenzen tussen winkels en creatieve ateliers doen vervagen.Het belangrijkste is dat het goed integreert met sociale media en de nadruk legt op duurzaamheid.
4. Fabrikantenmarkt en detailhandel: de populariteit van handgemaakte, handgemaakte goederen en goederen met een beperkte productie heeft geleid tot de astronomische groei van de fabrikantenmarkt Etsy ETSY.Sinds april hebben ze 54 miljoen maskers verkocht, waardoor de omzet in 2020 met 70% is gestegen en de aandelenkoers met 300% is gestegen.Etsy heeft veel kopers en verkopers stevig veroverd door het verlangen naar authenticiteit te bevredigen.Josh Silverman, Etsy's CEO, suggereerde dat ze zich zouden concentreren op enkele belangrijke kwesties, waaronder economische empowerment, gender- en etnische diversiteit, en koolstofneutraliteit.
De detailhandel is de kern geworden van verschillende groeiende merken, waaronder Shinola, die productaanpassing en personalisatie bevorderen.Uiteindelijk moet het vernieuwde winkelcentrum de kloof overbruggen tussen de bestaande traditionele merken en nieuwe retailers.
5. Landgebruik, onderbenutte activa en plaatscreatie-consumentengedrag, veranderende consumptiepatronen en ons verlangen naar veilige socialisatie, er zijn talloze manieren die verband houden met de wedergeboorte van winkelcentra en hun pad naar duurzaamheid. De wegen vallen samen.
De visie van architect Victor Gruen voor het Southdale Shopping Center, dat halverwege de eeuw een uitstekend overdekt winkelcentrum was, is nog niet gerealiseerd.Het oorspronkelijke plan omvatte de ontwikkeling van tuinen, trottoirs, huizen en gemeenschapsgebouwen in een beloopbare parkachtige omgeving.Het vernieuwde winkelcentrum zal deze visie beter imiteren.
Naast het heroverwegen van de klantervaring in het vernieuwde winkelcentrum, moeten ook het gebouw, het terrein en het grondgebruik worden heroverwogen.Ze hebben zelden succesvolle cases die het simpelweg vullen van lege of onderbenutte gebouwen met ‘meer van hetzelfde’ ondersteunen.Als gevolg daarvan zijn we in het hyperbolische domein van de ‘onderbenutte herschikking van activa’ beland.Kortom, ik denk dat het nodig is om onderdelen te gaan verkopen om het geheel, maar dan wel in het totaalbeeld, te behouden.
Sinds de oprichting ervan, toen de dichtheid van naburige gemeenschappen in de voorsteden met veel winkelcentra is toegenomen, is wandelen een factor geworden in de wedergeboorte ervan.De naar binnen gerichte harde schil van het winkelcentrum moet worden afgepeld en toegankelijker worden voor voetgangers.De ontmoetingsplaats, zowel binnen als buiten, die het hele jaar door geopend is, zal de vitaliteit vergroten en tegelijkertijd een verlengstuk zijn van de omringende gemeenschap.
6. Herontwikkeling voor gemengd gebruik – je hoeft niet ver te gaan om te zien dat de volgende versie van deze winkelcentra vorm begint te krijgen.Velen zijn eigendommen voor gemengd gebruik geworden.De leegstaande ankerwinkel wordt omgebouwd tot een fitnesscentrum, co-workingruimte, supermarkt en kliniek.
Elke dag worden 10.000 burgers 65 jaar oud.Met de miniaturisering en pensionering is ook de vraag naar meergezinswoningen groot.Dit heeft geleid tot een hausse in de bouw van meergezinswoningen in steden en buitenwijken.Overvolle parkeerplaatsen in sommige winkelcentra zijn verkocht om appartementsgebouwen en flatgebouwen te bouwen.Omdat steeds meer mensen in ieder geval thuis werken, groeit bovendien ook de vraag naar alleenstaanden en werkende stellen.
7. Gemeenschappelijke tuinen: de verschuiving van huiseigendom naar het verlagen van de huurprijzen betekent een zorgeloos leven zonder onderhoud.Voor veel leegnestouderen betekent dit echter ook het verlies van de tuin en de verbinding met het land waar ze ooit van hielden.
Nu delen van deze winkelcentra worden hersteld van parkeerplaatsen naar parken en trottoirs, lijkt het vanzelfsprekend om gemeenschappelijke tuinen te introduceren.Het ter beschikking stellen van kleine stukjes grond in aangrenzende huizen kan de participatie van het milieu en de gemeenschap vergroten, terwijl mensen vieze handen krijgen bij het verbouwen van bloemen, kruiden en groenten.
8. Spookkeukens en kantines: deze epidemie heeft verliezen veroorzaakt voor talloze restaurants in het hele land.Zodra we veilig samen kunnen komen, moeten we een manier vinden om de voedingsmiddelen- en drankenindustrie op gang te brengen.
Dit is beter dan het herverdelen van de ruimte naar grote eetruimtes binnen en buiten door fantoomkeukens en kantines te creëren.Dit kunnen plaatsen worden waar lokale beroemde chef-koks kunnen roteren om voortdurend mogelijkheden te bieden voor abonnementsmaaltijden.Daarnaast kunnen ze ook speciaal op maat gemaakte maaltijdbereidingen verzorgen voor de omliggende gemeenschappen.Deze culinaire ideeën sluiten perfect aan bij de nieuwe belevingswinkelruimtes verspreid over de locatie.
9. Van winkel tot bord: de centrale ligging van veel van onze winkelcentra zorgt ervoor dat ze niet ver verwijderd zijn van veel supermarkten.Deze supermarkten hebben vaak te maken met de achteruitgang van landbouwproducten die verband houden met transport en behandeling.Dit is echter nog niet begonnen met het berekenen van de financiële of CO2-kosten van het vervoeren van honderden kilometers vracht.
De locatie van een winkelcentrum kan een enorme bijdrage leveren aan een land dat lijdt onder voedselonzekerheid, voedseltekorten en stijgende landbouwprijzen.Deze pandemie heeft geleid tot bezorgdheid over de kwetsbaarheid van de toeleveringsketen.In feite investeren bedrijven uit alle lagen van de bevolking in ‘redundantie van de toeleveringsketen’.De redundantie is goed, maar het controle-effect is beter.
Zoals ik in het verleden heb gemeld, zijn hydrocultuurtuinen, zelfs hydrocultuurtuinen gemaakt van gerecyclede zeecontainers, de meest effectieve en ecologisch duurzame manier geworden om verschillende groenten te verspreiden.Binnen de footprint van het stopgezette Sears Automotive Center kunnen het hele jaar door verse groenten worden geleverd aan nabijgelegen supermarkten en lokale keukens.Dit zal de kosten, de schade en de doorlooptijd op de markt verminderen, terwijl het ook een aanzienlijke CO2-compensatie oplevert.
10. De efficiëntie van de laatste mijl - Zoals de pandemie veel detailhandelaren heeft geleerd, heeft de snelle ontwikkeling van e-commerce implementatieproblemen en een snelle ontwikkeling van alle aspecten van BO met zich meegebracht.Zowel BOPIS (online kopen, ophalen in een fysieke winkel) als BOPAC (online kopen, ophalen langs de weg) zijn takken geworden van snelle implementatie en contactloze implementatie.Zelfs nadat de pandemie is afgenomen, zal deze situatie niet verdwijnen.
Deze trends stellen nieuwe eisen aan gelokaliseerde microdistributiecentra en klantretourcentra.Door een efficiënte ophaalservice zullen er nieuwe, met luifels overdekte opritten ontstaan die het hele winkelcentrum kunnen bedienen.Bovendien kunnen ze worden gekoppeld aan geolocatietoepassingen die de aankomst van klanten kunnen identificeren om veilige en effectieve diensten te realiseren.
Niemand heeft meer hulp nodig dan Amazon AMZN om de fulfilmentkosten te verlagen, en is in lijn met Target TGT en Walmart WMT, waarbij laatstgenoemde uitstekend in staat is winkels te gebruiken als micro-fulfilmentcentra voor de effectiviteit van bezorging op dezelfde dag of de volgende dag.
De aanhoudende vraag naar gelokaliseerde microdistributielocaties kan een win-winsituatie zijn voor opnieuw ontworpen winkelcentra.De beste vastgoedobjecten kunnen de desinvestering van verborgen ankers combineren met nieuwe investeringen in infrastructuur in fysieke winkelcentra.
Ik ben het product van ‘meeslepende’ groei in de detailhandel, en de zoon van een Amerikaanse zakenman halverwege de vorige eeuw.Ik ben getuige geweest van de transformatie van mijn vader en oom van een toevallige detailhandelaar naar een merk
Ik ben het product van ‘meeslepende’ groei in de detailhandel, en de zoon van een Amerikaanse zakenman halverwege de vorige eeuw.Ik ben getuige geweest van de transformatie van mijn vader en oom van een toevallige detailhandelaar naar een merkenbouwer, wat de oorsprong werd van vier decennia van mijn carrière als retailplanner, trendvoorspeller, spreker en schrijver.Ik ben erg blij om mijn inzichten over de steeds veranderende retailwereld te delen met een publiek op drie continenten.In de met een IBPA bekroonde publicatie RETAIL SCHMETAIL uit 2015, Honderd jaar, twee immigranten, drie generaties, vierhonderd projecten, documenteerde ik de lessen die ik heb geleerd uit de ‘vroege fase’, maar ook over klanten, retaillegendes en veranderingsagenten.In de huidige onzekere staat van semi-pensionering beheer ik mijn LinkedIn-groep RETAIL SPEAK en koester ik mijn levenslange passie voor alle voertuigen.
Posttijd: 06-jan-2021