O modelo económico que promoveu o desenvolvimento dos centros comerciais no século XX está a perder viabilidade.Portanto, é hora [+] de reconsiderar o que esses excelentes blocos de construção e modelos de estacionamento deveriam se tornar.
Para varejistas e proprietários de shopping centers, 2020 é um ano de reorganização e turbulência.Até 1º de dezembro, o Grupo CoStar fechou 11.157 lojas.
Outro fiasco ocorreu em Novembro, quando dois grandes fundos de investimento imobiliário, CBL Properties e Pennsylvania Real Estate Investment Trust (PREIT), declararam falência.Os dois já ocuparam o outrora saudável mercado da classe média, quando o país tinha uma classe média saudável e próspera.Esses dois players são o lar das âncoras JC Penney, Sears e Lord & Taylor e de dezenas de varejistas profissionais que agora estão em apuros ou falindo.
O caos no meio não está sozinho.A Standard & Poor's Market Intelligence Corporation (S&P Market Intelligence) acaba de lançar seu “Resumo de Pesquisa Quantitativa” para dezembro de 2020, que incluiu os cinco maiores fundos de investimento imobiliário (Macerich Co MAC), Brookfield Real Estate Investment Trust, Washington Prime Group WPG, Simon O Real Estate Group SPG p e o TCO do Taubman Center são igualmente desanimadores.Alegam que todas as cinco pessoas são afectadas pela seguinte combinação tóxica: 1) uma elevada concentração de âncoras de falência e inquilinos profissionais, 2) uma diminuição na actividade de licenças de construção, 3) uma diminuição no tráfego pedonal e 4) um elevado rácio de alavancagem.Um artigo recente da Bloomberg afirmou que as más vendas de imóveis comerciais provavelmente fluirão para o mercado, atingindo US$ 321 bilhões até 2025.
A COVID-19 pode ser vista como um ponto de viragem histórico no comportamento do consumidor.Devido à experiência comum da pandemia, os compradores se sentem mais conectados.Segundo a Accenture ACN, a pandemia provocou um consumismo mais consciente e uma vontade de comprar localmente.
Como cultura e sociedade, existem muitas novas necessidades urgentes que competem pelo nosso tempo e dinheiro.Muitas das necessidades a longo prazo dos centros comerciais estão agora a ser satisfeitas de forma mais eficaz e eficiente.É inevitável que muitas pessoas fechem as portas e as estimativas mudem quanto e por quanto tempo, mas os shoppings B, C e D são os mais vulneráveis.A boa notícia é que com muita imaginação, o melhor templo da “loja até o outono” pode ser redesenhado para atender às necessidades de amanhã.No entanto, isso exigirá uma grande mudança conceitual.
O modelo económico que promoveu o desenvolvimento dos centros comerciais no século XX está a perder viabilidade.Âncoras de lojas de departamentos “free rider” e cadeias de varejo especializadas que antes pagavam pelo frete tornaram-se espécies ameaçadas de extinção.Portanto, é hora de reconsiderar o que esses enormes blocos de construção e modelos de estacionamento se tornarão.
No mundo do comércio unificado ou do varejo misto, o papel da loja está mudando, mas o mesmo acontece.O “novo varejo” não enfatiza o armazenamento ou o varejo de transação, mas enfatiza a exploração ou o varejo de experiência.Isto anuncia uma nova relação entre as manifestações físicas e virtuais da marca.
Com a Internet dando muito trabalho, a demanda por imóveis mudou em termos de localização e número de lojas.De acordo com o relatório “State of Retailing 2021″ do BOF, os varejistas devem agora tratar seus imóveis físicos como despesas de aquisição de clientes, e não apenas como pontos de distribuição atuais e futuros.Estas são as minhas dez principais considerações para reimaginar os shopping centers atuais.
1. De estático a dinâmico, de passivo a ativo – a Internet tornou-se o ponto de acesso para todas as marcas e as redes sociais tornaram-se o árbitro do gosto e da confiança.Como resultado, motivar as pessoas a irem aos shoppings tornou-se um novo jogo.O proprietário deve agora tornar-se o coprodutor do “Novo Teatro de Varejo”.O varejo estático baseado em produtos será substituído por demonstrações dinâmicas baseadas em soluções e consultas ao cliente.Eles terão como alvo estilos de vida, dados demográficos e paixões específicos, e devem acompanhar o ritmo das mídias sociais e do marketing de influenciadores.
Showfields é um bom exemplo e é considerada a “nova loja de departamentos”.O conceito conecta varejo físico e varejo digital, com foco na descoberta.Sua primeira marca digital voltada para a missão é cuidadosamente planejada para permitir que os clientes façam compras com seus smartphones.A Showfields também está adotando o comércio social, organizando eventos de compras semanais ao vivo que conectam marcas a consultores especializados.
Não são apenas as marcas digitais locais que se concentram na experiência.O autor da Nike NKE, uma loja de retalho experiencial do século XX, planeia construir 150 a 200 pequenas novas lojas, com forte ênfase em “actividades desportivas semanais”, incluindo workshops e actividades nas lojas.Ambos os conceitos mesclam descoberta analógica e digital.
2. Incubadoras de varejo – nos velhos tempos, os agentes de locação de shoppings apenas imploravam por espaço dos varejistas.No novo varejo, os papéis são opostos.O proprietário terá a responsabilidade de se tornar o cocriador da próxima geração de start-ups de varejo.
A recessão económica pode desencadear uma nova ronda de empreendedores de retalho, substituindo o excesso de marcas perdidas por produtos de nicho únicos.Essas startups digitalmente nativas se tornarão o material de DNA necessário para direcionar o tráfego no centro.No entanto, para que isto funcione, as barreiras à entrada devem ser quase tão simples como a activação online.Isto exigirá alguma “nova matemática” em que a recompensa do risco seja partilhada entre o locador e o locatário.O aluguel básico pode ser coisa do passado e ser substituído por porcentagens de aluguel mais altas e algumas fórmulas de atribuição de vendas digitais.
3. A revenda no varejo encontra novos seguidores - à medida que os produtos de segunda mão substituirão o fast fashion na década atual, marcas como Poshmark, Thredup, RealReal REAL e Tradesy se tornaram a geração Y e a Geração Z, preocupada com a sustentabilidade, a principal prioridade.Segundo o revendedor online ThredUp, até 2029, o valor total deste mercado deverá atingir US$ 80 bilhões.Isto incentivará os centros comerciais e centros comerciais a estabelecer “mercados de revenda retalhistas” que forneçam inventários em constante mudança e até façam rotação de fornecedores.
A revenda no varejo também oferece mais oportunidades de lucro.Recrutar designers locais, fashionistas e pessoas influentes para montar estúdios para redesenhar estilos e personalizar as “descobertas” dos clientes pode melhorar a proposta de valor do produto.Com o desenvolvimento das tendências de artesanato, herança e autenticidade, este novo tipo de “recustomização” estará pronto para decolar.
Dado que o custo dos bens em segunda mão é simbólico, a personalização destes bens aumentará o seu valor e, ao mesmo tempo, tornar-se-á um centro de lucro altamente lucrativo e criará empregos.Além disso, um retalhista repersonalizado pode revitalizar uma moda que alguém outrora amou através de uma reprodução “única”.A nova indústria caseira irá confundir as fronteiras entre lojas e estúdios criativos.O importante é que ele se integre bem às redes sociais e enfatize a sustentabilidade.
4. Mercado de fabricantes e varejo - a popularidade de produtos artesanais, feitos à mão e de produção limitada levou ao crescimento astronômico do mercado de fabricantes Etsy ETSY.Desde abril, venderam 54 milhões de máscaras, ajudando a aumentar as vendas em 70% em 2020, ao mesmo tempo que aumentou o preço das suas ações em 300%.A Etsy conquistou firmemente muitos compradores e vendedores ao satisfazer o desejo de autenticidade.Josh Silverman, CEO da Etsy, sugeriu que se concentrassem em algumas questões-chave, incluindo o empoderamento económico, a diversidade étnica e de género e a neutralidade de carbono.
O setor de varejo tornou-se o núcleo de várias marcas em crescimento, incluindo a Shinola, que promove a customização e personalização de produtos.Em última análise, o centro comercial redesenhado deve colmatar a lacuna entre as marcas tradicionais existentes e os novos retalhistas.
5. Uso do solo, bens e locais subutilizados criação-comportamento do consumidor, mudança nos padrões de consumo e nosso desejo de socialização segura, são inúmeras as formas que estão relacionadas com o renascimento dos shopping centers e seu caminho para a sustentabilidade.
A visão do arquitecto Victor Gruen para o Centro Comercial Southdale ainda não se concretizou, que é um excelente centro comercial interior em meados do século.O plano inicial incluía o desenvolvimento de jardins, calçadas, casas e edifícios comunitários num ambiente semelhante a um parque onde se pode caminhar.O shopping redesenhado imitará melhor essa visão.
Além de reconsiderar a experiência do cliente no shopping redesenhado, o edifício, o terreno e o uso do terreno também devem ser reconsiderados.Raramente têm casos de sucesso que apoiam simplesmente o preenchimento de edifícios vazios ou subutilizados com “mais do mesmo”.Como resultado, entrámos no reino hiperbólico da “reafectação de activos subutilizados”.Resumindo, acho que é preciso começar a vender peças para preservar o todo, mas na visão global.
Desde a sua criação, à medida que aumentou a densidade de comunidades suburbanas vizinhas ocupadas por muitos centros comerciais, caminhar tornou-se um factor do seu renascimento.A casca interna do shopping deve ser removida e tornar-se mais acessível aos pedestres.O ponto de encontro durante todo o ano em todo o interior e exterior aumentará a vitalidade e ao mesmo tempo será uma extensão da comunidade envolvente.
6. Redesenvolvimento de uso misto – não é preciso ir muito longe para ver que a próxima iteração desses shopping centers já começou a tomar forma.Muitos se tornaram propriedades de uso misto.A loja âncora vaga está sendo convertida em academia de ginástica, espaço de coworking, mercearia e clínica.
Todos os dias, 10.000 cidadãos têm 65 anos.Com a miniaturização e a reforma, a procura por habitações multifamiliares também é grande.Isto levou a um boom na construção de moradias multifamiliares nas cidades e subúrbios.Vagas de estacionamento superlotadas em alguns shopping centers foram vendidas para a construção de prédios de apartamentos e condomínios.Além disso, à medida que mais e mais pessoas trabalham pelo menos em casa, a procura de solteiros e casais que trabalham também aumenta.
7. Hortas comunitárias – passar da propriedade da casa para a redução dos aluguéis significa uma vida despreocupada e sem manutenção.No entanto, para muitos idosos com ninhos vazios, isto também significa perder o jardim e a ligação com a terra que outrora amaram.
À medida que partes desses shopping centers são restauradas, desde estacionamentos até parques e calçadas, parece natural a introdução de hortas comunitárias.Fornecer pequenos lotes de terreno em casas vizinhas pode aumentar a participação ambiental e comunitária, ao mesmo tempo que permite que as pessoas sujem as mãos no cultivo de flores, ervas e vegetais.
8. Cozinhas e cantinas fantasmas – esta epidemia causou prejuízos a inúmeros restaurantes em todo o país.Assim que pudermos nos reunir com segurança, precisaremos encontrar uma maneira de iniciar a indústria de alimentos e bebidas.
Isto é melhor do que redistribuir o espaço para grandes áreas de refeições interiores e exteriores, criando cozinhas e cantinas fantasmas.Estes podem se tornar locais para chefs famosos locais se revezarem, a fim de fornecer continuamente oportunidades para refeições por assinatura.Além disso, eles também podem fornecer preparações de refeições especialmente adaptadas às comunidades vizinhas.Essas ideias culinárias combinam perfeitamente com os novos espaços de varejo experienciais espalhados por todo o local.
9. Cultivar da loja à mesa – a localização centralizada de muitos dos nossos centros comerciais faz com que não fiquem longe de muitas mercearias.Estas mercearias lidam frequentemente com a deterioração dos produtos agrícolas relacionada com o transporte e manuseamento.No entanto, este ainda não começou a calcular o custo financeiro ou de carbono do transporte de centenas de quilómetros de carga.
O local do centro comercial pode dar um enorme contributo para um país que sofre de insegurança alimentar, escassez de alimentos e aumento dos preços agrícolas.Esta pandemia levantou preocupações sobre a fragilidade da cadeia de abastecimento.Na verdade, empresas de todas as esferas da vida estão investindo na “redundância da cadeia de abastecimento”.A redundância é boa, mas o efeito de controle é melhor.
Como já relatei no passado, os jardins hidropónicos, mesmo os jardins hidropónicos feitos a partir de contentores de transporte reciclados, tornaram-se o meio mais eficaz e ambientalmente sustentável de espalhar vários vegetais.Dentro da área de atuação do Sears Automotive Center descontinuado, vegetais frescos podem ser fornecidos em supermercados próximos e cozinhas locais durante todo o ano.Isto reduzirá custos, danos e tempo de colocação no mercado, ao mesmo tempo que proporcionará algumas compensações de carbono consideráveis.
10. A eficiência da última milha - Tal como a pandemia ensinou a muitos retalhistas, o rápido desenvolvimento do comércio eletrónico trouxe desafios de implementação e rápido desenvolvimento a todos os aspectos do BO.Tanto o BOPIS (compre online, retire na loja física) quanto o BOPAC (compre online, retire na estrada) tornaram-se ramos de implementação rápida e sem contato.Mesmo depois de a pandemia diminuir, esta situação não irá diminuir.
Essas tendências impõem novos requisitos aos centros de microdistribuição localizados e aos centros de devolução de clientes.Um serviço de coleta eficiente dará origem a novas unidades cobertas para atender todo o shopping center.Além disso, podem ser associados a aplicações de geolocalização que podem identificar a chegada de clientes para alcançar serviços seguros e eficazes.
Ninguém precisa mais de ajuda de última milha do que o Amazon AMZN para reduzir seus custos de atendimento, e é consistente com Target TGT e Walmart WMT, este último achando ótimo usar lojas como micro centros de atendimento para eficácia de entrega no mesmo dia ou no dia seguinte.
A procura contínua de locais de microdistribuição localizados pode ser benéfica para todos os centros comerciais redesenhados.As melhores propriedades podem combinar o desinvestimento de âncoras ocultas com novos investimentos em infraestrutura em shopping centers físicos.
Sou o produto do crescimento “imersivo” do varejo e filho de um empresário americano em meados do século passado.Testemunhei a transformação do meu pai e do meu tio de varejista acidental em marca
Sou o produto do crescimento “imersivo” do varejo e filho de um empresário americano em meados do século passado.Testemunhei a transformação do meu pai e do meu tio de retalhista acidental em construtor de marca, o que se tornou a origem de quatro décadas da minha carreira como planeador de retalho, previsor de tendências, orador e escritor.Estou muito feliz em compartilhar meus insights sobre o mundo do varejo em constante mudança com públicos em três continentes.Na publicação RETAIL SCHMETAIL, premiada pelo IBPA de 2015, Cem Anos, Dois Imigrantes, Três Gerações, Quatrocentos Projetos, documentei as lições aprendidas no “estágio inicial”, bem como clientes, lendas do varejo e agentes de mudança.No atual estado incerto de semi-aposentadoria, estou gerenciando meu grupo no LinkedIn, RETAIL SPEAK, e nutrindo minha paixão vitalícia por todos os veículos.
Horário da postagem: 06/01/2021