Экономическая модель, которая способствовала развитию торговых центров в ХХ веке, теряет свою жизнеспособность.Поэтому настало время [+] пересмотреть, какими должны стать эти превосходные строительные блоки и шаблоны парковок.
Для ритейлеров и владельцев торговых центров 2020 год — год реорганизации и турбулентности.По состоянию на 1 декабря CoStar Group закрыла 11 157 магазинов.
Еще одно фиаско произошло в ноябре, когда два крупных инвестиционных фонда недвижимости CBL Properties и Pennsylvania Real Estate Investment Trust (PREIT) объявили о банкротстве.Эти двое когда-то занимали некогда здоровый рынок среднего класса, когда в стране был здоровый и процветающий средний класс.Эти два игрока являются домом для ведущих компаний JC Penney, Sears и Lord & Taylor, а также десятков профессиональных ритейлеров, которые сейчас находятся в беде или терпят крах.
Хаос посередине не одинок.Корпорация Standard & Poor's Market Intelligence (S&P Market Intelligence) только что опубликовала «Сводку количественного исследования» за декабрь 2020 года, в которую вошли пять крупнейших инвестиционных фондов недвижимости (Macerich Co MAC), Brookfield Real Estate Investment Trust, Washington Prime Group, WPG, Simon Совокупная стоимость владения компании Real Estate Group SPG p и Taubman Center одинаково мрачна.Они утверждают, что все пять человек страдают от следующей токсичной комбинации: 1) высокая концентрация якорей банкротства и профессиональных арендаторов, 2) снижение активности по выдаче разрешений на строительство, 3) снижение пешеходного трафика и 4) высокий коэффициент заемного капитала.В недавней статье Bloomberg говорится, что на рынок, скорее всего, потекут плохие продажи коммерческой недвижимости, которые к 2025 году достигнут $321 млрд.
COVID-19 можно рассматривать как исторический поворотный момент в поведении потребителей.Из-за общего опыта пандемии покупатели чувствуют себя более связанными.По данным Accenture ACN, пандемия вызвала более осознанное потребительство и желание покупать на месте.
В культуре и обществе существует множество новых неотложных потребностей, конкурирующих за наше время и деньги.Многие долгосрочные потребности торговых центров теперь удовлетворяются более эффективными и действенными способами.Неизбежно, что многие люди закроют свои двери, и оценки изменятся на сколько и на какой срок, но торговые центры B, C и D являются наиболее уязвимыми.Хорошая новость в том, что при большом воображении лучший храм в «припасе до осени» можно перепроектировать под нужды завтрашнего дня.Однако это потребует серьезных концептуальных изменений.
Экономическая модель, которая способствовала развитию торговых центров в ХХ веке, теряет свою жизнеспособность.«Безбилетники» универмагов и специализированные розничные сети, которые когда-то платили за доставку, стали вымирающими видами.Поэтому пришло время пересмотреть то, чем станут эти огромные строительные блоки и шаблоны парковок.
В мире единой коммерции или смешанной розницы роль магазина меняется, но верно то же самое.«Новая розничная торговля» не делает упор на хранение или транзакционную розничную торговлю, а делает упор на исследовательскую или экспериментальную розничную торговлю.Это знаменует новые взаимоотношения между физическими и виртуальными проявлениями бренда.
Поскольку Интернет взял на себя большую нагрузку, спрос на недвижимость изменился с точки зрения местоположения и количества магазинов.Согласно отчету BOF «Состояние розничной торговли в 2021 году», ритейлеры теперь должны рассматривать свою физическую недвижимость как расходы на привлечение клиентов, а не только текущие и будущие точки продаж.Это мои десять основных соображений по переосмыслению современных торговых центров.
1. От статики к динамике, от пассивности к активности — Интернет стал точкой доступа для всех брендов, а социальные сети стали арбитром вкуса и доверия.В результате мотивация людей посещать торговые центры стала новой игрой.Арендодатель теперь должен стать сопродюсером «Нового торгового театра».Статическая розничная торговля, основанная на продуктах, будет заменена динамическими демонстрациями и консультациями клиентов, основанными на решениях.Они будут ориентированы на определенный образ жизни, демографию и увлечения и должны идти в ногу с социальными сетями и маркетингом влияния.
Showfields является хорошим примером и считается «новым универмагом».Эта концепция объединяет физическую и цифровую розничную торговлю с упором на открытия.Их ориентированный на миссию цифровой бренд тщательно спланирован, чтобы позволить покупателям делать покупки со своих смартфонов.Showfields также использует социальную коммерцию, проводя еженедельные торговые мероприятия, которые связывают бренды с опытными консультантами.
Не только местные цифровые бренды фокусируются на опыте.Автор Nike NKE, экспериментального розничного магазина 20-го века, планирует построить от 150 до 200 новых небольших магазинов с упором на «еженедельные спортивные мероприятия», включая семинары и мероприятия внутри магазинов.Обе концепции объединяют аналоговые и цифровые открытия.
2. Инкубаторы розничной торговли. В старые добрые времена агенты по аренде торговых центров просто выпрашивали место у розничных продавцов.В новом ритейле роли противоположны.Арендодатель будет нести ответственность стать соавтором нового поколения розничных стартапов.
Экономический спад может спровоцировать новый виток розничных предпринимателей, заменяющих лишние утраченные бренды уникальными нишевыми продуктами.Эти цифровые стартапы станут материалом ДНК, необходимым для увеличения трафика в центре.Однако для того, чтобы это сработало, входные барьеры должны быть почти такими же простыми, как онлайн-активация.Это потребует некоторой «новой математики», согласно которой вознаграждение за риск будет разделено между арендодателем и арендатором.Базовая арендная плата может уйти в прошлое и быть заменена более высокими процентами арендной платы и некоторыми формулами атрибуции цифровых продаж.
3. Розничная перепродажа встречает новых последователей — поскольку подержанные товары заменят быструю моду в текущем десятилетии, такие бренды, как Poshmark, Thredup, RealReal REAL и Tradesy, стали миллениалами и поколением Z, которое заботится об устойчивом развитии. Главный приоритет.По данным онлайн-торгового посредника ThredUp, к 2029 году общая стоимость этого рынка, как ожидается, достигнет 80 миллиардов долларов США.Это будет стимулировать торговые центры и торговые центры создавать «рынки розничной перепродажи», которые обеспечивают постоянно меняющийся ассортимент и даже ротацию поставщиков.
Розничная перепродажа также предоставляет больше возможностей для получения прибыли.Привлечение местных дизайнеров, модников и влиятельных людей для создания студий по обновлению стилей и персонализации «открытий» клиентов может повысить ценностное предложение продукта.С развитием ремесел, тенденций наследования и аутентичности этот новый тип «перенастройки» будет готов к взлету.
Поскольку стоимость подержанных товаров символична, персонализация этих товаров повысит их ценность и в то же время станет высокодоходным источником прибыли и создаст рабочие места.Кроме того, перенастроенный ритейлер может оживить моду, которая когда-то кому-то нравилась, путем «единичного» повторного производства.Новая надомная индустрия стирает границы между магазинами и творческими студиями.Важно то, что он хорошо интегрируется с социальными сетями и подчеркивает устойчивость.
4. Рынок производителей и розничная торговля. Популярность товаров ручной работы, ручной работы и ограниченного производства привела к астрономическому росту рынка производителей Etsy ETSY.С апреля они продали 54 миллиона масок, что помогло увеличить продажи на 70% в 2020 году, а стоимость акций выросла на 300%.Etsy прочно завоевал множество покупателей и продавцов, удовлетворяя стремление к аутентичности.Джош Сильверман, генеральный директор Etsy, предложил сосредоточиться на некоторых ключевых вопросах, включая расширение экономических прав и возможностей, гендерное и этническое разнообразие, а также углеродную нейтральность.
Розничная торговля стала основой нескольких растущих брендов, включая Shinola, которые продвигают индивидуализацию и индивидуализацию продуктов.В конечном счете, обновленный торговый центр должен устранить разрыв между существующими традиционными брендами и новыми розничными торговцами.
5. Землепользование, недостаточно используемые активы и создание территорий, потребительское поведение, изменение моделей потребления и наше стремление к безопасной социализации — существует бесчисленное множество способов, которые связаны с возрождением торговых центров и их путем к устойчивому развитию. Дороги совпадают.
Замысел архитектора Виктора Грюна относительно торгового центра Southdale еще не был реализован, поскольку он представлял собой превосходный крытый торговый центр середины века.Первоначальный план включал в себя создание садов, тротуаров, домов и общественных зданий в пешеходной зоне, напоминающей парк.Обновленный торговый центр будет более точно имитировать это видение.
Помимо пересмотра качества обслуживания клиентов в обновленном торговом центре, необходимо также пересмотреть здание, участок и землепользование.У них редко бывают успешные случаи, которые поддерживают простое заполнение пустых или малоиспользуемых зданий «больше того же самого».В результате мы вступили в гиперболическую сферу «недоиспользованного перераспределения активов».Короче говоря, я считаю, что надо начинать продавать детали, чтобы сохранить целое, но в общем виде.
С момента его создания, когда плотность соседних пригородных поселков, занятых множеством торговых центров, увеличилась, ходьба стала фактором его возрождения.Внутреннюю жесткую оболочку торгового центра необходимо снять и сделать более доступной для пешеходов.Круглогодичное место встреч внутри и снаружи повысит жизненную силу и в то же время станет продолжением окружающего сообщества.
6. Редевелопмент многофункционального назначения – не нужно заходить слишком далеко, чтобы увидеть, что следующая итерация этих торговых центров начала обретать форму.Многие из них стали объектами смешанного использования.Свободный якорный магазин переоборудуется в фитнес-центр, коворкинг, продуктовый магазин и клинику.
Ежедневно 10 тысячам граждан исполняется 65 лет.С миниатюризацией и выходом на пенсию спрос на многоквартирное жилье также велик.Это привело к буму строительства многоквартирного жилья в городах и пригородах.Переполненные парковочные места в некоторых торговых центрах были проданы под строительство жилых домов и кондоминиумов.Более того, поскольку все больше и больше людей работают хотя бы дома, растет и спрос на одиноких и работающих пар.
7. Общественные сады. Переход от домовладения к снижению арендной платы означает беззаботную жизнь без ухода.Однако для многих пожилых людей, опустевших гнездом, это также означает потерю сада и связи с землей, которую они когда-то любили.
Поскольку части этих торговых центров восстанавливаются, от парковок до парков и тротуаров, кажется естественным создать общественные сады.Предоставление небольших участков земли в соседних домах может повысить участие в защите окружающей среды и общества, в то же время позволяя людям пачкать руки при выращивании цветов, трав и овощей.
8. Кухни-призраки и столовые. Эта эпидемия нанесла ущерб бесчисленному количеству ресторанов по всей стране.Как только мы сможем безопасно собраться вместе, нам нужно будет найти способ запустить индустрию продуктов питания и напитков.
Это лучше, чем перераспределение пространства на большие обеденные зоны внутри и снаружи путем создания фантомных кухонь и столовых.Они могут стать местами, где местные знаменитые повара будут поочередно работать, чтобы постоянно предоставлять возможности для питания по подписке.Кроме того, они также могут обеспечить жителей близлежащих населенных пунктов специальными блюдами.Эти кулинарные идеи идеально сочетаются с новыми экспериментальными торговыми площадями, разбросанными по всей территории.
9. Ферма от магазина к столу – централизованное расположение многих наших торговых центров делает их недалеко от многих продуктовых магазинов.Эти продуктовые магазины часто сталкиваются с порчей сельскохозяйственной продукции, связанной с транспортировкой и погрузочно-разгрузочными работами.Однако подсчет финансовых или углеродных затрат на транспортировку грузов на сотни миль еще не начался.
Торговый центр может внести огромный вклад в жизнь страны, страдающей от отсутствия продовольственной безопасности, нехватки продовольствия и роста цен на сельскохозяйственную продукцию.Эта пандемия вызвала обеспокоенность по поводу хрупкости цепочки поставок.Фактически, компании из всех слоев общества инвестируют в «резервирование цепочки поставок».Избыточность хороша, но эффект управления лучше.
Как я уже сообщал ранее, гидропонные сады, даже гидропонные сады, сделанные из переработанных транспортных контейнеров, стали наиболее эффективным и экологически устойчивым средством выращивания различных овощей.На территории закрытого автомобильного центра Sears свежие овощи можно поставлять в близлежащие продуктовые магазины и на местные кухни в течение всего года.Это позволит сократить затраты, ущерб и время выхода на рынок, а также обеспечит значительную компенсацию выбросов углерода.
10. Эффективность последней мили. Как пандемия научила многих ритейлеров, быстрое развитие электронной коммерции привело к проблемам внедрения и быстрому развитию всех аспектов БО.И BOPIS (покупай онлайн, забирай в обычном магазине), и BOPAC (покупай онлайн, забирай на дороге) стали ветвями быстрого внедрения и бесконтактного внедрения.Даже после того, как пандемия утихнет, эта ситуация не утихнет.
Эти тенденции предъявляют новые требования к локализованным микрораспределительным центрам и центрам возврата клиентов.Эффективная служба самовывоза приведет к появлению новых крытых подъездных путей для обслуживания всего торгового центра.Кроме того, они могут быть связаны с приложениями геолокации, которые могут идентифицировать прибытие клиентов для обеспечения безопасных и эффективных услуг.
Никто не нуждается в помощи последней мили больше, чем Amazon AMZN, чтобы снизить затраты на выполнение заказов, и он совместим с Target TGT и Walmart WMT, причем последний отлично подходит для использования магазинов в качестве микроцентров выполнения заказов для обеспечения эффективности доставки в тот же день или на следующий день.
Продолжающийся спрос на локализованные точки микрораздачи может оказаться беспроигрышным вариантом для модернизированных торговых центров.Лучшие объекты недвижимости могут сочетать отказ от скрытых якорей с инвестициями в новую инфраструктуру в физических торговых центрах.
Я продукт «иммерсивного» роста розничной торговли и сын американского бизнесмена середины прошлого века.Я стал свидетелем превращения моего отца и дяди из случайного продавца в бренд.
Я продукт «иммерсивного» роста розничной торговли и сын американского бизнесмена середины прошлого века.Я стал свидетелем превращения моего отца и дяди из случайного продавца в создателя бренда, что стало началом четырех десятилетий моей карьеры в качестве планировщика розничной торговли, прогнозиста тенденций, оратора и писателя.Я очень рад поделиться своими взглядами на постоянно меняющийся мир розничной торговли с аудиторией на трех континентах.В удостоенной награды IBPA публикации RETAIL SCHMETAIL 2015 года «Сто лет, два иммигранта, три поколения, четыреста проектов» я задокументировал уроки, извлеченные на «ранней стадии», а также клиентов, легенд розничной торговли и агентов перемен.В нынешнем неопределенном полупенсионном состоянии я управляю своей группой RETAIL SPEAK в LinkedIn и лелею свою давнюю страсть ко всем автомобилям.
Время публикации: 06 января 2021 г.