Економічна модель, яка сприяла розвитку торгових центрів у 20 столітті, втрачає свою життєздатність.Тому настав час [+] переглянути, якими мають стати ці чудові будівельні блоки та шаблони автостоянок.
Для рітейлерів і власників торгових центрів 2020 рік – рік реорганізації та турбулентності.Станом на 1 грудня CoStar Group закрила 11 157 магазинів.
Ще одне фіаско сталося в листопаді, коли два великі інвестиційні трасти в нерухомість CBL Properties і Pennsylvania Real Estate Investment Trust (PREIT) оголосили про банкрутство.Колись вони вдвох займали колись здоровий ринок середнього класу, коли в країні був здоровий і процвітаючий середній клас.Ці два гравці є домівкою для провідних компаній JC Penney, Sears і Lord & Taylor, а також десятків професійних роздрібних торговців, які зараз мають проблеми або зазнають краху.
Хаос посередині не єдиний.Корпорація Standard & Poor's Market Intelligence (S&P Market Intelligence) щойно опублікувала свій «Кількісний підсумок досліджень» за грудень 2020 року, який охопив п’ять найбільших інвестиційних трастів у нерухомість (Macerich Co MAC), Brookfield Real Estate Investment Trust, Washington Prime Group WPG, Simon Real Estate Grou SPG p і TCO Taubman Center є такими ж похмурими.Вони стверджують, що на всіх п’ятьох людей впливає така токсична комбінація: 1) висока концентрація якорів у справах про банкрутство та професійних орендарів, 2) зниження активності видачі дозволів на будівництво, 3) зменшення пішохідного руху та 4) високий коефіцієнт левериджу.У нещодавній статті Bloomberg стверджується, що погані продажі комерційної нерухомості, ймовірно, потечуть на ринок і досягнуть 321 мільярда доларів до 2025 року.
COVID-19 можна розглядати як історичний поворотний момент у поведінці споживачів.Через загальний досвід пандемії покупці відчувають себе більш пов’язаними.За даними Accenture ACN, пандемія спричинила більш свідоме споживання та бажання купувати на місці.
У культурі та суспільстві існує багато нагальних нових потреб, які змагаються за наш час і гроші.Багато з довгострокових потреб торговельних центрів тепер задовольняються більш ефективними та ефективними способами.Багато людей неминуче закриють свої двері, і оцінки зміняться, скільки і як довго, але торгові центри B, C і D є найбільш вразливими.Хороша новина полягає в тому, що завдяки великій фантазії найкращий храм у «запасі до осені» можна перепроектувати відповідно до потреб завтрашнього дня.Однак це вимагатиме серйозних концептуальних змін.
Економічна модель, яка сприяла розвитку торгових центрів у 20 столітті, втрачає свою життєздатність.Ведучі універмагів «безкоштовних» і спеціалізовані мережі роздрібної торгівлі, які колись платили за доставку, стали вимираючими видами.Тому настав час переглянути, чим стануть ці величезні будівельні блоки та шаблони автостоянок.
У світі уніфікованої торгівлі або змішаної роздрібної торгівлі роль магазину змінюється, але те саме.«Нова роздрібна торгівля» не наголошує на роздрібній торгівлі сховищем чи транзакціями, а наголошує на роздрібній торгівлі розвідкою чи досвідом.Це віщує новий зв’язок між фізичними та віртуальними проявами бренду.
З огляду на те, що Інтернет займає багато роботи, попит на нерухомість змінився з точки зору розташування та кількості магазинів.Відповідно до звіту BOF «State of Retailing 2021», роздрібні торговці тепер повинні розглядати свою фізичну нерухомість як витрати на залучення клієнтів, а не лише як поточні та майбутні пункти розповсюдження.Це мої перші десять міркувань щодо переосмислення сучасних торгових центрів.
1. Від статичного до динамічного, від пасивного до активного – Інтернет став точкою доступу для всіх брендів, а соціальні мережі стали арбітром смаку та довіри.У результаті спонукання людей ходити в торгові центри стало новою грою.Орендодавець тепер має стати співпродюсером «Нового Роздрібного театру».Статичну роздрібну торгівлю на основі продуктів буде замінено динамічними демонстраціями на основі рішень і консультаціями клієнтів.Вони будуть націлені на певний спосіб життя, демографічні показники та пристрасті, і вони повинні йти в ногу з соціальними мережами та маркетингом впливових осіб.
Хорошим прикладом є Showfields, який вважається «новим універмагом».Концепція поєднує фізичну та цифрову роздрібну торгівлю з акцентом на відкриття.Перший цифровий бренд, орієнтований на місію, ретельно спланований, щоб дозволити клієнтам робити покупки за допомогою смартфонів.Showfields також використовує соціальну комерцію, організовуючи щотижневі торгові заходи, які з’єднують бренди з експертами-консультантами.
Не лише місцеві цифрові бренди зосереджені на досвіді.Автор Nike NKE, досвідченого роздрібного магазину в 20 столітті, планує побудувати від 150 до 200 невеликих нових магазинів, з великим наголосом на «тижневих спортивних заходах», включаючи майстер-класи та заходи в магазині.Обидві концепції поєднують аналогове та цифрове відкриття.
2. Роздрібні інкубатори — у старі добрі часи агенти з оренди торгових центрів просто випрошували приміщення у роздрібних торговців.У новій роздрібній торгівлі ролі протилежні.Орендодавець буде відповідати за те, щоб стати співтворцем нового покоління роздрібних стартапів.
Економічний спад може спровокувати новий виток роздрібних підприємців, які замінять зайві втрачені бренди унікальними нішевими продуктами.Ці цифрові стартапи стануть матеріалом ДНК, необхідним для збільшення трафіку в центрі.Однак, щоб це спрацювало, бар’єри входу мають бути майже такими ж простими, як онлайн-активація.Це вимагатиме певної «нової математики», згідно з якою винагорода за ризик розподіляється між орендодавцем і орендарем.Базова орендна плата може піти в минуле, і її можуть замінити вищі відсотки орендної плати та деякі формули віднесення цифрових продажів.
3. Роздрібний перепродаж зустрічає нових послідовників. Оскільки в поточному десятилітті вживані товари замінять швидку моду, такі бренди, як Poshmark, Thredup, RealReal REAL і Tradesy, стали міленіалами та поколінням Z, яке турбується про екологічність.За даними онлайн-посередника ThredUp, до 2029 року загальна вартість цього ринку досягне 80 мільярдів доларів США.Це спонукатиме торговельні центри створювати «роздрібні ринки перепродажу», які забезпечують постійну зміну запасів і навіть чергують постачальників.
Роздрібний перепродаж також надає більше можливостей для прибутку.Залучення місцевих дизайнерів, модників і впливових людей для створення студій для редизайну стилів і персоналізації «відкриттів» клієнтів може підвищити ціннісну пропозицію продукту.З розвитком тенденцій ручної роботи, успадкування та автентичності цей новий тип «повторної кастомізації» буде готовий до старту.
Оскільки вартість вживаних товарів є символічною, персоналізація цих товарів підвищить їх вартість і водночас стане високоприбутковим центром прибутку та створить робочі місця.Крім того, роздрібний продавець, який заново налаштований, може відновити моду, яку хтось колись любив, шляхом «одноразового» повторного виробництва.Новий котедж зітре межі між магазинами та творчими студіями.Важливо те, що він добре інтегрується з соціальними мережами та підкреслює сталість.
4. Ринок виробників і роздрібна торгівля – популярність товарів ручної роботи, ручної роботи та обмеженого виробництва призвела до астрономічного зростання ринку виробників Etsy ETSY.З квітня вони продали 54 мільйони масок, що допомогло збільшити продажі на 70% у 2020 році, а ціна акцій підвищилася на 300%.Etsy міцно захопив багатьох покупців і продавців, задовольняючи бажання автентичності.Джош Сільверман, генеральний директор Etsy, запропонував їм зосередитися на деяких ключових питаннях, включаючи розширення економічних можливостей, гендерну та етнічну різноманітність і вуглецеву нейтральність.
Галузь роздрібної торгівлі стала ядром кількох зростаючих брендів, у тому числі Shinola, які сприяють кастомізації та персоналізації продуктів.Зрештою, оновлений торговий центр має подолати розрив між існуючими традиційними брендами та новими роздрібними торговцями.
5. Землекористування, недовикористані активи та створення місця – поведінка споживачів, зміна моделей споживання та наше прагнення до безпечної соціалізації, є незліченна кількість шляхів, які пов’язані з відродженням торгових центрів та їхнього шляху до сталого розвитку Дороги збігаються.
Бачення архітектора Віктора Грюна щодо торгового центру Southdale ще не реалізовано, який є чудовим критим торговим центром середини століття.Початковий план передбачав розвиток садів, тротуарів, будинків і громадських будівель у середовищі, схожому на парк.Перероблений торговий центр більше наслідуватиме це бачення.
Окрім перегляду досвіду клієнтів у оновленому торговому центрі, необхідно також переглянути будівлю, ділянку та використання землі.Вони рідко мають успішні випадки, які підтримують просте заповнення порожніх або недостатньо використовуваних будівель «більше того самого».У результаті ми потрапили в гіперболічну сферу «перерозподілу невикористаних активів».Словом, я вважаю, що потрібно починати продавати частини, щоб зберегти ціле, але в загальному вигляді.
З моменту свого заснування, оскільки щільність сусідніх приміських громад, зайнятих багатьма торговими центрами, зросла, пішки стали фактором його відродження.Внутрішня тверда оболонка торгового центру повинна бути очищена і стати більш доступною для пішоходів.Цілорічне місце зустрічей у всьому інтер’єрі та екстер’єрі підвищить життєвий тонус і водночас стане розширенням навколишньої спільноти.
6. Багатофункціональна реконструкція — вам не потрібно йти надто далеко, щоб побачити, що наступна ітерація цих торгових центрів почала формуватися.Багато з них стали об’єктами змішаного використання.Вільний якірний магазин перетворюється на фітнес-центр, коворкінг, продуктовий магазин і клініку.
Щодня 10 тисячам громадян виповнюється 65 років.З мініатюризацією та виходом на пенсію попит на багатоквартирне житло також великий.Це призвело до буму багатоквартирного житлового будівництва в містах і передмістях.Переповнені паркувальні місця в деяких торгових центрах продали під будівництво багатоквартирних будинків та ОСББ.Крім того, оскільки все більше людей працюють принаймні вдома, попит на одиноких і працюючих пар також зростає.
7. Громадські сади - перехід від власності будинку до зниження орендної плати означає безтурботне життя без обслуговування.Однак для багатьох людей похилого віку це також означає втрату саду та зв’язку з землею, яку вони колись любили.
Оскільки частини торгових центрів відновлюються від парковок до парків і тротуарів, здається природним створення громадських садів.Надання невеликих земельних ділянок у сусідніх будинках може збільшити участь у навколишньому середовищі та громаді, водночас дозволяючи людям забруднити руки, вирощуючи квіти, трави та овочі.
8. Кухні-привиди та їдальні - ця епідемія завдала збитків незліченній кількості ресторанів по всій країні.Коли ми зможемо безпечно зібратися разом, нам потрібно знайти спосіб започаткувати харчову промисловість і виробництво напоїв.
Це краще, ніж перерозподіл простору на великі внутрішні та відкриті обідні зони шляхом створення фантомних кухонь і їдалень.Це можуть стати місцями для чергування місцевих кухарів-знаменитостей, щоб постійно надавати можливості для харчування за підпискою.Крім того, вони також можуть надавати спеціально розроблені страви для навколишніх громад.Ці кулінарні ідеї ідеально поєднуються з новими роздрібними площами, розкиданими по всій території.
9. Ферма від магазину до столу – централізоване розташування багатьох наших торгових центрів робить їх неподалік від багатьох продуктових магазинів.Ці продуктові магазини часто мають справу з псуванням сільськогосподарської продукції, пов’язаною з транспортуванням і обробкою.Однак це ще не почало розраховувати фінансові або викидні витрати на транспортування сотень миль вантажу.
Сайт торгового центру може зробити величезний внесок у країну, яка страждає від відсутності продовольчої безпеки, дефіциту продовольства та зростання цін на ферми.Ця пандемія викликала занепокоєння щодо крихкості ланцюжка поставок.Насправді компанії з усіх сфер життя інвестують у «надмірність ланцюга поставок».Надмірність хороша, але ефект керування кращий.
Як я вже повідомляв у минулому, гідропонні сади, навіть гідропонні сади, виготовлені з перероблених транспортних контейнерів, стали найефективнішим і екологічно стійким засобом поширення різних овочів.У межах закритого автомобілебудівного центру Sears свіжі овочі можна постачати в найближчі продуктові магазини та місцеві кухні протягом року.Це зменшить витрати, збитки та час виходу на ринок, а також забезпечить значну компенсацію вуглецю.
10. Ефективність «останньої милі». Як пандемія навчила багатьох роздрібних торговців, швидкий розвиток електронної комерції спричинив проблеми впровадження та швидкий розвиток усіх аспектів BO.І BOPIS (купуйте онлайн, забирайте у звичайному магазині), і BOPAC (купуйте онлайн, забирайте на узбіччі) стали філіями швидкого та безконтактного впровадження.Навіть після спаду пандемії ця ситуація не вщухне.
Ці тенденції висувають нові вимоги до локалізованих мікророзподільчих центрів і центрів повернення клієнтів.Ефективна послуга самовивозу породить нові під’їзди з навісом для обслуговування всього торгового центру.Крім того, їх можна пов’язати з додатками геолокації, які можуть ідентифікувати прибуття клієнтів для отримання безпечних і ефективних послуг.
Нікому не потрібна допомога «останньої милі» більше, ніж Amazon AMZN, щоб зменшити свої витрати на виконання, і він узгоджується з Target TGT і Walmart WMT, останній знаходить чудове використання магазинів як мікроцентрів виконання для ефективної доставки того ж або наступного дня.
Постійний попит на локалізовані мікророзташування може бути безпрограшним для оновлених торгових центрів.Найкраща нерухомість може поєднувати відчуження прихованих якорів з інвестиціями в нову інфраструктуру у фізичних торгових центрах.
Я — продукт «занурювального» зростання роздрібної торгівлі та син американського бізнесмена середини минулого століття.Я був свідком перетворення мого батька та дядька з випадкового роздрібного торговця на бренд
Я — продукт «занурювального» зростання роздрібної торгівлі та син американського бізнесмена середини минулого століття.Я був свідком перетворення мого батька й дядька з випадкового роздрібного продавця на розробника бренду, що стало початком чотирьох десятиліть моєї кар’єри роздрібного планувальника, прогнозувальника тенденцій, оратора та письменника.Я дуже радий поділитися своїм баченням світу роздрібної торгівлі, що постійно змінюється, з аудиторією на трьох континентах.У публікації 2015 року, яка отримала нагороду IBPA RETAIL SCHMETAIL, One Hundred Years, Two Immigrants, Three Generations, Four Hundred Projects, я задокументував уроки, засвоєні на «ранній стадії», а також клієнтів, легенд роздрібної торгівлі та агентів змін.У поточному невизначеному напівпенсійному стані я керую своєю групою LinkedIn RETAIL SPEAK і плекаю свою пристрасть до всіх транспортних засобів протягом усього життя.
Час публікації: 06 січня 2021 р